「高齢になると賃貸マンションやアパートが借りにくくなるから、老後は持ち家がないと不安……」そう思っていませんか？
単身高齢者世帯が増加する中、2025（令和7）年10月1日より、住まい探しに配慮が必要な方を支える新しい制度「居住サポート住宅制度（改正住宅セーフティネット法）」が本格始動しました。
この制度の登場により、これまで高齢者の入居を阻んでいた障壁が大きく下がり、高齢者でも賃貸住宅をスムーズに借りられる環境が整いつつあります。
今回は、「居住サポート住宅」の基本的な仕組みや大家さんの不安を解消するルール、そして「老後の住まいは持ち家一択」という固定観念を見直し、自分らしい自由なライフプランを描くためのポイントをわかりやすく解説します！
1. 「老後は持ち家が安全」という常識が変わる？ライフプランの新潮流
これまで日本のライフプランでは、「老後は持ち家を持つのが一番安全」と考えられがちでした。
従来の「持ち家信仰」が生まれた背景
これまで高齢者が賃貸住宅を探そうとしても、賃貸人（大家さん）側の不安から入居を拒まれてしまうケースが少なくありませんでした。実際に、高齢者や障害者の入居拒否感を持つ大家さんは約7割にのぼり、室内の死亡事故や孤独死への不安は約9割を占めていたというデータもあります。
そのため、「賃貸を追い出されたら行き場がない」「借りられないから家を買うしかない」という現実が、持ち家選択の大きな要因となっていました。
「持ち家 vs 賃貸」を対等に選べる時代へ
しかし、居住サポート住宅制度の創設により、高齢者でも安心して借りられる賃貸住宅が増加することが期待されています。これにより、老後の住まい選びにおいて「持ち家」と「賃貸」を対等な選択肢として比較・検討できるようになりました。
- 持ち家の特徴: 自分の資産になる安心感がある一方、バリアフリー改修費や老朽化に伴う修繕費の負担、広すぎる家のお手入れ・防犯上の負担が生じます。
- 賃貸（居住サポート住宅）の特徴: 身体機能や生活スタイルに合わせて手頃なサイズ・立地に柔軟に住み替えができ、修繕の手間がかかりません。さらに見守りや福祉連携が付いているため、一人暮らしでも孤立しにくいメリットがあります。
「家を守るために暮らす」のではなく、「自分の健康やお金の計画に合わせて住まいを選ぶ」という自由なライフスタイルが可能になります。
2. 2025年10月開始の「居住サポート住宅制度」とは？
「居住サポート住宅（正式名称：居住安定援助賃貸住宅）」とは、大家さんと居住支援法人などが連携し、入居中の生活をサポートする賃貸住宅として市区町村長等（福祉事務所設置自治体）が認定する制度です。
なぜ改正住宅セーフティネット法が作られたのか？
単身高齢世帯や低額所得者など（住宅確保要配慮者）の賃貸ニーズが高まる一方、大家さん側の「孤独死」「残置物（遺品・荷物）の処分」「家賃滞納」といった懸念から賃貸契約が進まない課題がありました。この借り手と貸し手双方の不安を解消し、安心して暮らせる環境を作るために法律が改正されました。
入居者を支える「3つの安心サポート」
居住サポート住宅に認定された物件では、主に以下の3つの支援体制が整えられています。
- 日常の安否確認: 人感センサーなどの通信機器や訪問を通じて、1日1回以上安否を確認します。
- 定期的な見守り: 訪問等により生活や体調の変化を把握します。
- 福祉サービスへのつなぎ: 体調不良や生活の困りごとが発生した際、介護保険窓口や生活支援機関などの適切な福祉機関へスムーズに繋ぎます。
3. 大家さんも安心！高齢者の賃貸入居を後押しする4つの仕組み
入居者のサポートだけでなく、大家さんが安心して部屋を提供できるように法的・財務的なルールも大幅に強化されました。
① 家賃滞納を防ぐ「代理納付の原則化」
生活保護受給者が入居する場合、自治体が支給する住宅扶助費（家賃）を自治体から賃貸人へ直接支払う「代理納付」が原則化され、家賃回収のリスクが軽減されます。
② 保証人不在をカバーする「認定家賃債務保証業者」
国が認定した保証会社（認定家賃債務保証業者）が、要配慮者の家賃保証を原則として引き受ける仕組みが作られました。
③ 死亡後の不安を解消する「残置物処理の円滑化」
入居者が亡くなった際、室内に残された遺品や荷物の処分を円滑に行えるよう、居住支援法人が生前契約（モデル契約条項活用）に基づき残置物処理を行える業務が追加されました。
④ 契約終了を明確にする「終身建物賃貸借の認可簡素化」
入居者が亡くなった時点で契約が終了する「終身建物賃貸借」について、事業者ごとの認可へ手続きが簡素化され、相続トラブルを防ぎやすくなりました。
4. 自分に合うのはどっち？「専用住宅」と「非専用住宅」の違い
居住サポート住宅には、入居対象やサポートの程度に応じた2つの区分が存在します。
- 専用住宅: 安否確認や見守りなどのサポートを特に必要とする一人暮らしの高齢者など（要援助者）に限定された住宅です。
- 非専用住宅: 毎日の安否確認までは必要としない子育て世帯や低額所得者なども含め、幅広く入居できる住宅です。
5. 居住サポート住宅の「探し方」と「相談窓口」
居住サポート住宅をお探しの方は、国土交通省が公開している専用ポータルサイトや地域の相談窓口を活用することができます。
- ウェブサイトで探す: 国土交通省の「居住サポート住宅情報提供システム（https://support-jutaku.mlit.go.jp）」にて、全国の認定物件やサポート内容を簡単に閲覧・検索できます。
- 地域の窓口で相談する: お住まいの市区町村の福祉窓口、地域包括支援センター、都道府県知事が指定する「居住支援法人」などで相談を受け付けています。
6. まとめ：賃貸という選択肢を取り入れて豊かな老後をデザインしよう
2025年10月よりスタートした「居住サポート住宅制度」は、賃貸契約における借り手と貸し手の課題を多角的に解決する画期的な仕組みです。
「高齢者＝賃貸が借りられない」という時代は終わりを告げつつあります。これからのライフプランでは、持ち家に縛られることなく、自分の健康状態や生き方に合わせて「いつでも安心できる賃貸へ住み替える」という選択肢を積極的に取り入れてみてはいかがでしょうか？
親の将来の住まいやご自身の老後資金計画について、一度家族で話し合ってみることをおすすめします。
